월계 미미샘, 평촌 초원 7단지 부영, 수내 양지 5단지 한양, 어느 쪽을 골라야 할까? 짜잔~ ‘신연암 선생님의 특임’ 왜 특임인가요? 처음에는 이해가 되지 않고 어렵지만, 일단 해보면 빠른 속도로 성장하게 될 것입니다.
ㅎㅎ 월계미미인삼 ‘월계미미인삼’이 몇주 전부터 뜨겁게 달렸습니다.
. 광운대역 주변 일대에 개발된 15만㎡ 규모의 1구역 7개 업체가 모였습니다.
중랑천공원·GTX-C선 ‘트리플 희소식’으로 뜨거운 주목 받고 있는 평촌초원 부영7단지가 촬영한 신도시 1호 아파트…”검색 급증, 부동산 문의 급증” 첫 용적률이 높은 신도시지만 1기 신도시 특별법으로 용적률을 완화하고 재건축이 추진되면 평촌역 바로 인근이 될 것으로 예상된다.
분당구 양지한양5단지는 학군지수가 가장 우수해 공고 중이다.
수내동과 수내역 인근 미미샘에 13평, 평촌초원부영에 20평, 양지한양에 11평을 투자할 생각으로 시뮬레이션을 해볼 예정이다.
월계 미미샘
월계미령아파트 서울시 노원구 마델로 59
월계삼호3차아파트 서울시 노원구 마델로 127
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지역정보.hogangnono. com 미미 샘의 평균 공급 균형은 얼마인가? 미미샘은 13평형부터 23평형까지 총 3,930가구로 구성되어 있다.
평균 공급수지를 계산하면 20.6평이다.
2. 미미샘 용적률에 따른 총 84가구 수는 몇 가구입니까? 평균 공급잔고가 20.6평이므로 34평일 때 용적률은 131%*1.65배=216%이다.
즉, 미미샘의 전체 건평이 34평이라면 용적률은 216%가 됩니다.
미미샘은 3종 일반주거지역이므로 재건축시 용적률은 300%이다.
216% : 1,743가구 = 300% : x 34평이라고 가정하면, 재건축 중 총 가구수는 5,458가구, 일반분양 가구수는 1,528가구가 됩니다.
(임대주택 수와 기부금 연체금을 고려하지 않은 대략적인 계산) 3. 재건축사업 타당성은 어떤가요? 25평과 34평을 주 평면으로 하고 균형을 대칭으로 맞추고, 장위신도시 기준 34평에 일당 11억원을 가정하면 총 사업비는 9,328억원이 된다.
조합원 평균 급여는 약 2억3700만원이다.
0.23평 구입시 추분과 총투자금액을 계산합니다.
23평을 매입할 경우 기부금과 부대비용은 1억3700만원, 평당 감정가가 3500만원일 때 현재 호가 기준 프리미엄은 1억6875만원이다.
총 투자금액은 9억 6,875만원입니다.
기부금액과 부대비용이 3억7천만원이라면 평당 감정가가 3,500만원일 때 호가기준 보험료는 1억6,875만원, 총 투자금액은 1억1,375만원이다.
평당 감정가가 4천만원일 때 총투자금액은 조원(7억원, 8억원)에 따라 78,500원이다.
10,000원부터 8억 8,500만원까지 다양합니다.
4. 13평형을 사면 13평수리품 가격은 6억원, 전세 1억5천만원이다.
미미샘은 전고점 대비 31% 하락했으나 약 20% 회복했다.
감정평가에 따른 추분, 총투자사례 1) 매각가 6억원 전세 1.5억원 초기투자금 4.5억원(중개수수료, 취직등록세 별도) 감정가 3,500만원 / 평균권리가격 4억4,000만원 매입시 프리미엄 1,000만원 1억 6천만 8억 추분 3억 6천만원, 총 투자금 9.6원 사례 2) 매매가 6억원, 임대비 1억 5천만원, 초기투자금 4억 5천만원(중개수수료, 등록세 별도) 감정가 4천만원/정액정가 4억4천만원, 매입시 보험료 9,500만원, 8억원, 추분 2억9천만원, 총투자액 8억9천만원5. 장위자이래디언트(클릭하면 호갱노노로 이동)의 안전마진을 알아보기 위해 광운대역 일대에서 개발호재가 가능한 장위4지구 장위자이래디언트와 비교해보았습니다.
2025년 3월 입주하는 장위자이 레디언트는 11평형부터 40평형까지 다양한 규모의 2,840가구로 구성되어 있으며, 84형의 매매가격은 10억 2천만원이다.
1단지는 약 11억 5천만원에 매물로 나와있습니다.
돌곶이역과 가까운 4단지의 가격은 약 12억 원이다.
6. 투자해야 할까요? 장위자이라디안 34평, 4단지 대비 사례1) 13평 매매가 6억원 전세 1억 5천만원, 투자금 4억 5천만원(중개수수료, 취직등록세 별도) 감정가 3,500만원/평 적정가 4억 4천만원 매입시 프리미엄 1억 6천만원 추분 3억 6천만원 8억원, 총 투자금 9억 6천만원 사례2) 13평 매입가 6억원 전세 1억 5천만초 투자금 4억 5천만원 (중개수수료 및 취직등록세 별도) 감정가 4천만원/평 권리가격 4억 4천만원 9,500만 원 구매 시 프리미엄 8억 원에 2억 9천만 원, 총투자금 8억 9천만원 안전마진 2억 4천만원 안전마진 3억 1천만원 이익률 2억 4천만원/4억 5천만원 = 53 % 수익률 3억 1천만 / 4억 5천만 = 69% 광운대역 인근 일대에 유리한 개발을 받게 될 미미샘이 초기 투자금 4억 5천만을 들여 노원구 월계동 84동을 신축한다.
재개발 프로젝트. 좋은 투자라고 할 수 있을까요? 미래도시 월계동 평촌초원7단지 부영초원마을 부영아파트 경기도 안양시 동안구 관평로138번길 63 ‘평촌 평촌동 초원7단지 부영’ 실거래가, 시가, 부동산 매매, 주변 정보 | 아파트의 경우 ‘평촌평촌동 초원7단지 부영’ 기본정보, 아파트 실거래가/시가, 매매/임대/월세목록, 주변교통, 학교/학군, 편의시설/어린이집/ 유치원,상권정보.hogangnono.com 1단계 신도시의 대부분은 1~3종의 일반주거지역이지만, 노후계획도시로 용적률을 높이면 최대 500%까지 늘릴 수 있다.
평촌은 1기 신도시보다 용적률이 204%나 높은데, 용적률을 높이고 인원수 증가로 조합원 부담금을 낮출 수 있다면 투자하는 것도 좋지 않을까. 가구의? 평촌부영의 평균 공급잔고는 얼마나 되나요? 평촌부영7단지는 전용면적 15평부터 24평까지 총 1,743세대로 구성된다.
평균 공급수지를 계산하면 18.8평2이다.
평촌부영7단지 용적률에 따른 총 84가구는 몇 가구인가요? 평균 공급잔고가 18.8평이므로 34평의 용적률은 212%*1.8배=383%이다.
즉 평촌 부영형 전체가 34평이라면 용적률은 383%가 된다.
평촌부영7단지는 최대 용적률 250%의 2종 일반주거지역으로, 34평을 재건축할 경우 총 가구수는 1,137가구입니다.
현재 가구수는 1,743세대입니다.
.불가능하다, 가능하다, 가능하다.
구계획도시특별법으로 희망회로를 바꿔 용적률을 500%로 높이면 어떨까. 34평으로 재건축할 경우 총 2,275가구, 일반분양가구는 532가구입니다.
(임대주택수와 기부연체금을 고려하지 않은 대략적인 계산) 3. 평촌부영 재건축의 타당성은 무엇입니까? 콤플렉스 7? 25평을 주층으로 하면 15평형 768가구 대부분이 16평을 신청할 것이라고 생각했습니다.
(관리인은 재건축을 해도 15평에 살고 싶어하는 15평형 주민의 비율이 높다고 하더군요) 일붕가는 평촌 센텀 퍼스트 기준으로 34평형입니다.
11억원을 가정하면 총사업비는 4909억원이다.
조합원 평균 급여는 2억8000만원 정도다.
4. 20평을 사면 전고점은 7억4천만원, 최근거래는 5억원, 호가는 5억3천만원, 전세는 2억6천만원, 추분은 감정가 기준 , 총 투자액이 계산됩니다.
사례1) 매매가 5억3천만원, 임대가 2억6천만원, 최초 투자금 2억7천만원(중개수수료 및 등록세 별도)입니다.
3,500만원/아파트 권리금 3억 1,500만원, 매입 프리미엄 2억 1,500만원, 8억원, 추분 4억 8,500만원, 총 투자금 10억 1천만원 건2) 매각가 5억 3,000만원, 임대료 2억 6,000만원, 초기투자금 2억 7,000만원( 중개수수료, 취직등록세 별도) 감정가 4천만원/정액권리가격 3.6 10억 달러 매입시 프리미엄은 1억7천만원, 분점이 8억원일 때 분분은 4억4천만원, 총액은 투자금액은 9억7천만원4. 호계동 평촌 센텀 퍼스트의 안전마진을 알아보기 위해(클릭하면 호갱노로 이동) 범계와 평촌역에서 거리가 멀지만 최근 입주 예정인 아파트인 평촌 센텀 퍼스트와 비교해보았습니다.
2023년 11월 입주 예정인 4호선. 현재 호가는 11억원, 전세차액은 5억원, 해당 부동산은 6억원 정도에 매매 중이다.
5. 투자해야 할까요? 평촌센텀퍼스트 33평형 11억원 대비 사례 1) 매매가 5억 3천만원, 임대료 2억 6천만원, 초기 투자금 2억 7천만원(중개수수료 및 취직등록세 별도), 감정가 3,500만원/평권 가격 3,150억원, 매수시 할증금 215조원 8추분 4억 8,500만 원, 총 투자금 10억 1,000만 원 건2) 매각가 5억 3,000만 원, 임대료 2억 6,000만 원, 초기 투자금 2억 7,000만 원(중개수수료 및 취직등록세 별도) ) 감정가 4천만원/정액권리가격 3억 6천만원, 매수시 프리미엄 1억 7천만원, 추분 8억원일 때 총투자액 4억 4천만원, 총투자액 9억 7천만원 안전마진 9억 안전마진 1억 3천만원 수익률 900 1억3천만원 / 2억7천만원 = 33% 수익률 1억3천만원 / 2억7천만원 = 48% 1호 신도시 평촌에 약 10억 원 상당의 34평형 아파트인데… 평촌 센텀 퍼스트와 비교하면 안전마진은 약 900~900~ 1억 3천만 원. 이 역시 용적률 500%를 적용한다는 조건이 적용된다.
부영7단지는 현재 전고점 대비 32% 하락, 최저점 대비 약 2% 반등에 그치는 상황이다.
2부(이전 게시물)에서 안양시 동안구의 자금 공급 상황은 구로구, 성북구, 노원구와 비슷했다.
비슷한 등급인 성북구 길음6동 래미안을 보면 최저점 대비 5% 반등도 미미하다.
아직 복구율이 낮습니다.
재건축이 이뤄지지 않더라도 이전 최고점 대비 안전마진이 높아져 수익성을 기대할 수 있을까? 20평 집값 5억3천만원 임대 2억6천만원 격차 2억7천만 투자금액 2억7천8백만 기대 상승 이익 2억1천만원 수익률 76% 빠른 매매를 잡을 수 있다면 재건축이 안 되더라도 괜찮지 않을까요? 4호선 평촌역은 강남, 판교와의 접근성이 좋습니다.
특히 월판선이 개통되면 평촌~인덕원~청계~서판교~판교까지 단 4정거장만 운행된다.
GTX-C를 이용하면 평촌~인덕원~삼성, 인덕원~삼성까지 갈 수 있다.
22분이 소요됩니다.
직장과의 근접성, 학군이라는 두 가지 매력을 지닌 이곳을 선택하는 것이 좋은 투자일까요? 수내양지한양5단지 양지마을한양5단지 아파트 경기도 성남시 분당구 내정로165번길 35 ‘분당시 수내동 양지마을 5단지’ 실거래가, 시가, 부동산 매매, 주변정보 | 아파트의 경우 ‘분당 수내동 양지마을 5단지 한양’의 기본정보, 아파트 실거래가/시세, 매매/임대/월세 매물, 주변교통, 학교/학군, 편의시설/어린이집 등을 보여드립니다.
/유치원, 상권정보입니다.
hogangnono.com 양지한양5단지 평균 공급잔고는 얼마나 되나요? 양지한양5단지는 전용면적 11평부터 72평까지 총 1,430세대로 구성된다.
평균 공급잔고를 계산하면 24.7평이다.
2. 양지한양5단지 용적률에 따른 총 84가구는 몇 가구인가요? 평균 공급잔고가 24.3평이므로 34평일 때 용적률을 계산하면 용적률은 157%*1.4배=220%가 됩니다.
즉, 전체 잔액이 34평이라면 용적률은 220%가 됩니다.
양지한양5단지는 3종의 일반주거지역입니다.
따라서 재건축 시 용적률을 300%로 가정하면 222% : 1,430가구 = 300% : )*고령화계획도시 특별법에 의해 용적률을 500%로 제한할 경우 1인당 약 1,790가구가 있게 된다.
유닛.3. 재건축사업 타당성은 어떤가요? 동작구 상도동에서 최근 판매된 상도 푸르지오 클라베뉴 84 모델을 참고하여 재건축 타당성을 살펴보았습니다.
18평 미만 가구수는 1,010가구, 17평 미만 가구수는 780가구이므로 재건축 당시 17평 미만 가구수는 임대호수를 포함해 780가구로 책정됐다.
30평 이상 420가구가 34평 이상 신청해 최대 70평까지 분할할 것으로 예상된다.
나는 그것을 보았다.
조합원 평균 급여는 3억8300만원이다.
(최고) 4. 11평을 사면 호가는 5억5천만원, 투자금액은 2억5천만원, 추분은 투자금 3억원 기준, 신동아 1차 감정가는 총액 기준으로 계산 투자금액. 8,000/평 은행 본채는 3,500만원/평이다.
그렇다면 분당구 수내동의 감정평가액은 얼마나 되어야 할까? 위치를 고려할 때 5만원이나 4500만원으로 설정하고, 조원은 11억~10억으로 설정한 뒤 84를 입력해 총 투자금액을 계산했다.
그러나 17평은 84형을 수용할 수 없기 때문에 59형, 1조달러 가격을 9억으로 설정하고 추분과 총투자액을 계산했다.
사례 1) 호가 5억 5천만원, 투자 2억 5천만초, 감정가 3억 5억원/평당권가 3억 2천만원, 매입 프리미엄 2억 3천만원, 추분 9억원, 총 낙찰가 5억 8천만원, 11억 3천만원 사례 2) 호가 5억 5천만원, 임대 2억 5천만초 투자, 감정가 3억 원 / 감정가 4,500만 원 / 평균 권리가 2억 8,800만 원일 때 프리미엄은 262조 9억 원. 안전마진은 얼마인가? 동급, 강동구 고덕그라시움 최고가 15억3천만원, 성남, 서현동, 서현동, 삼성&한신 13억4천만원, 수내양지 한양 5단지 11평건1) 호가 5억5천만원, 임대 2.5억 원, 투자금 3억 원, 공시가 50억 원/평, 적정가 3.2억 원, 추분 매입 시 프리미엄 23억 원 9억 원 시 총 투자금 11억 3천만 원 건2) 호가 5억 5천만 원 임대 250 2차투자 3억원 감정가 4,500만원/액면가 2,880억원 매수프리미엄 262조원 추분시 9억원 6억 1,200만 총투자 11억 6천만원 고덕그라시움 안전마진 4억/수익률 133% 안전마진 3억 7천만 원 / 수익률 123% 삼성한신 안전마진 2억 1천만 / 수익률 70% 안전마진 1억 8천만 / 수익률 60% 14평 사면 토지 7.9평 권리가 3억 9천 6백만 원 매매가 7억 프리미엄 304 백만6. 14평이나 17평을 산다면 투자금액은 얼마인가요? 11평(재건축시 소규모 배정예정), 종전고가 6억5천만원, 임대5억5천만원, 투자금액 2억8천만원, 3억7천만원 / 수익률 20% 예상 14평(작을 것으로 예상) 배분), 기존 최고가 8억1500만원, 임대 7억2000만원, 투자금액 2억8000만원, 4억7700만원/수익률 12% 예정 17평 최고가 9억8000만원, 임대 8억5000만원, 투자금액 3억6000만원 527 백만원 / 수익률 17% 예상투자금액은 11평으로 가장 적고, 11평이 가장 높은 수익률입니다.
토지 지분이 적다면 적은 가격을 받아야 하지만 향후 프리미엄 형성이 가장 낮다.
높을 테니 11평 정도 투자하시는 게 좋을 것 같습니다.
실제 거주자라면 아파트 3개를 분석하면서 14평형을 선택하세요. 월계미미삼소원 부영7단지 수내양지 한양5단지 호재 GTX-C 월판선 동북선 평촌~인덕원 / 1정거장 동선 월판선 1차 신도시 특별법 제1뉴타운 특별법 위치 노원구 월계 동양시 평촌 성남시 분당- 구수내동 442.5초 투자금 4억 5천만 2억 7천만 3억 수익률 53%~69%33%~43%60%~70% 비고 재건축이 불가능하고 이전 최고점 회복 2015년 수익률 76%로 가정 하락장에서 실제 회수금액은 1억3천만원, 재건축시 공급, 감가상각 및 원유가격 설정 및 추분, 일반투자 예상 안전마진 계산, 감가상각가치, 예상 원유가격 등을 이해하는데 어려움을 겪었습니다.
계산 자체. 하지만 선생님의 유튜브와 블로그를 반복해서 보다가 조금씩 이해가 되기 시작했고, 선생님의 현장강의와 동료들의 블로그가 큰 도움이 되었습니다.
이번 과제를 통해 많은 것을 조사하고, 이해하고, 비교하고, 판단해야 한다는 것을 느꼈습니다.
또한 막연하게 좋을 것입니다.
그런 기대는 절대 불가능합니다.
오랫동안 내 곁에서 배우고, 실천하고, 경험하고, 성장하고 싶다.
당신의 현재 노력은 반드시 큰 행운으로 돌아올 것입니다.
계속하세요. 계속해서